Un salvavidas para los inquilinos
Por Ana Paula Céliz
Abogada
A la luz de la pandemia mundial, el Estado Nacional ha tomado decisiones por medio de decretos de necesidad y urgencia, que son paliativos de la situación actual. El primero de ellos nos ordenó un aislamiento social preventivo y obligatorio y a partir de allí son innumerables las situaciones que se suscitan. En este caso, existe una realidad que aqueja a muchos, el pago de los alquileres como un costo fijo a afrontar, cuando no todas las personas o empresas han podido continuar con su actividad normal. Es decir que este desequilibrio entre los costos fijos, como gasto y la falta de entrada de dinero ponen en riesgo la seguridad de la vivienda. Este derecho también se considera un derecho humano fundamental que el Estado Nacional se ve en la obligación de asegurar y proteger.-En función de ello se dictó el Decreto de Necesidad y Urgencia N°320/2020.
Este Decreto se refiere a los siguientes contratos: Vivienda única que incluye también habitaciones, hoteles y pensiones, Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias, los inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias, inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria, o profesionales autónomos con destino para el ejercicio de su profesión – aquí refiere a las actividades llevadas a cabo por los independientes, profesionales y cuentapropistas que claramente busca proteger por ser un sector fuertemente golpeado por la inactividad económica- , finalmente alcanza también a los inmuebles alquilados por Cooperativas de trabajo, Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.- Excluye la normativa expresamente a los contratos rurales de explotación.-
Como primera medida, se suspenden todos los desalojos hasta el día 30 de septiembre del año en curso.Se dispone específicamente la suspensión de la ejecución de las sentencias judiciales, siempre que el litigio se haya promovido por falta de pago.- Suspende también los lanzamientos que ya se encontraban firmes y no se han realizado y la prescripción de la ejecución de estas sentencias. En otras palabras, el estado busca asegurar que no se lleve a cabo hasta el 30 de septiembre ejecuciones de desalojos por falta de pago. Esto es que se haya dado inicio antes o durante la situación que estamos atravesando.-
Por otro costado, prorroga hasta el día 30 de septiembre del corriente año, la vigencia de los contratos de locación que hayan vencido desde el 20 de marzo próximo pasado en adelante, como lógica solución para no exponer a quien se encuentra ocupando un inmueble a deber buscar una vivienda en esta situación tan particular.- Queda a opción del inquilino mantener la fecha pactada o prorrogarlo hasta la fecha del 30 de septiembre. Cualquiera de las opciones que sea elegida debe comunicarse al locador al menos QUINCE (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.En todos los casos, quien sea la garantía del contrato, lo continua siendo en todos sus alcances.-
En cuanto al precio del alquiler, si bien se dispuso que hasta el 30 de septiembre del año en curso se debe abonar el monto de dinero que se pagó en marzo, lo cierto es que esta diferencia entre lo que se abona y lo que debió verdaderamente abonarse genera una deuda a favor del locador. Esto es importante resaltarlo porque es solo una dispensa en el tiempo de la obligación de pagar todo el precio acordado en el contrato y establece que se debe pagar esa diferencia de dinero entre TRES (3) y SEIS (6) cuotas mensuales iguales y consecutivas a partir de octubre. Sobre este monto, que se determina fácilmenterestando al precio mensual que corresponde el monto pagado, no puede aplicarse intereses.- Las partes podrán pactar una forma de pago distinta, y será perfectamente válida.La misma forma de pago se utiliza para las deudas que se originan por falta de pago, pago fuera de término y demás. Aquí si el decreto prevé el pago de los intereses compensatorios por el pago fuera de término.-
Todo lo dispuesto por esta normativa, tiene una excepción, la vulnerabilidad del locador. Es decir que, en caso que quien tiene como único recurso el alquiler para su subsistencia o las de su grupo familiar, no se aplican todas estas dispensas y excepciones. Sera entonces el locador quien tiene que demostrar que su único ingreso es el alquiler, con esto el inquilino no podrá hacer valer las dispensas temporales que nos trae este decreto y deberá cumplir el contrato como fue pactado.-
Es importante entonces remarcar que ante una situación imprevista y que pone un freno a la economía de un gran sector de la población, el Estado tiene que introducir un resguardo para quienes se considera la parte más frágil de la relación contractual. Es decir el inquilino, que quizás no puede pagar la totalidad del precio o su contrato tiene vencimiento en plena emergencia sanitaria. Pero esto no debe entenderse como un simple congelamiento de precios o extensión de contratos por disposición del Estado, sino que es una manera de asegurar la vivienda y buscar soluciones salomónicas para minimizar el impacto a ambas partes.-
